楼市调查：公摊面积应透明 高得房率也需辨别

“现在房子越来越高了，但越来越不实用了。”最近在四处找房的赵深（化名）感慨万千。

近期，泳池面积、房价等话题被热议。楼市深度调控后，购房者越来越关注房子的住宅物业。除了让公共区域“开放”，开发商如何制定更合理的规划，用产品“说话”？这也是开发者的疑问。前面的新课题。

买家的“心声”

证券时报记者发现，2001年6月的《商品房销售管理办法》和2007年的《物权法》（第70条）均明确规定，商品房建筑面积由内部建筑面积和共享总建筑面积。购房者购买的商品房应注明这两个区域。公共泳池区一般包括两部分：一是电梯井道、楼梯间、垃圾通道、变压器室、设备间、公共大厅及过道、地下室，以及为整栋楼服务的公共或管理间的建筑面积；组（单元）与公共建筑之间的隔墙及外墙水平投影面积的一半等。

一般来说，过去多层和小高层住宅的共享面积都比较小，而房屋的获得率（指套内建筑面积占总建筑面积的比例）​集合）一般都在80%以上。如今，越来越多的超高层住宅正在拔地而起，有的住宅楼高达50层以上。这些超高层住宅的房价是多少？以深圳为例，记者进行了抽样调查，以罗湖、福田、南山3个40层以上的新建住宅项目为样本，采用室内面积/建筑面积的方法估算了住房可用率。 .研究发现，住房供应率一般只有71%到75%之间。也是90平米左右的新房，大部分项目只能做成三房两厅一卫。相比之下，对于一些楼龄在10到20年的二手住宅，成屋率一般在75%到85%之间。

不过，记者也发现，越来越多的新房项目开始将购房率作为“亮点”进行市场化。在光明区和宝安区，一些新房将房价放在营销中心广告牌的显眼位置，”73平米能做成三间房这样的字眼显得很有吸引力。不过，一位新房营销策划经理告诉记者，通过合理的设计，能够达到高房源率的项目，确实可以有效提升公寓的舒适度。但是，一些高房价的项目是指创意空间和免费区域。事实上，开发人员正在玩一个棘手的游戏。定价时可能已将额外面积的费用包含在价格中，买家也应仔细识别。

“虽然楼市降温了，但房价还是很高的，100平米的房子实际面积只有70平米，我真的觉得不值得。”赵深告诉记者表示，他在选择新房时，肯定会综合考虑公共泳池的面积、购房率等因素。

记者还随机调查了近20名购房者，所有受访者均认为，配套住宅交易应以套房的使用面积为准。 “在建筑成本固定的前提下，按建筑面积或套房的使用面积计算，但单价不同，我们要支付的买房成本相对固定”甚至有购房者提出，部分开发商交付精装修办公室不按建筑面积计价装修，物业管理费也是如此。

据悉，目前国内城市的住宅交易大多以建筑面积计价，但重庆等地也早在多年前就实施了内置建筑面积的计算。但是，在世界上大多数发达国家和地区，房屋的销售量是按照内置面积计算的。盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭仁律师表示，住宅在套间面积交易时，也要小心开发商可能转嫁成本，甚至挤压公屋，导致房价下跌。社区环境和商品房质量。

取消还是标准化？

除了如何计算价格，市场上也有关于公屋“取消”的讨论，但在业内人士看来，公屋区不能排除买房，也应该计入商品房总价。有分析人士表示，公共泳池面积小不代表住得舒服。电梯间、楼梯间或大厅太小，一个梯子上住了很多户，没有避难层。韩整体感也降低了。又如一些开发商“偷面积”，看似增加公寓面积，却占用公共空间，造成小区整体环境破坏。

广东省城市规划研究院住房政策研究中心首席研究员李玉佳表示，现行规定人民广场写字楼租赁对公共泳池的规模没有比例限制，主要与新建项目和配套设施的规划设计有关。 .从业主的角度来看，公寓的居住面积和社区公共服务区根据业主的需求而有所不同。 “在多层次住房消费并存的情况下，对于不同类型的新建住房项目，在规划设计和审批阶段，要占用公共服务型公摊，合理规划指标要有所限制。”

大多数人担心的是汇集区域的随机性和不透明性。因此，相比取消公共泳池区，完善相关规定无疑更为实际可行。

近期，公共泳池区维权事件频发。比如山东青岛一栋110平米的房子，发现房子面积只有60多平米；买房时售货员口头承诺的31%的公共区域变成了收房时的46%……

盈科（上海）律师事务所全球合伙人郭仁律师表示：“其实普通购房者很难在公共泳池区发现一些不合理的现象。需要提醒的是，一旦公共泳池区超过40 %以上可能需要注意，买家可以参考规划设计图看有没有错误，如果觉得特别不合理，也可以通过诉讼维权，尤其是公“泳池面积太大，可用面积太大。买家也有可能要求解除合同，甚至退还房价，但最终还是要看判断的结果。”没有上限和下限，但《商品房销售管理办法》明确指出，当签约面积与实际面积的误差率绝对值超过3%时，购房者有权退房；同意不退房的，实际面积小于合同约定的面积，按面积计算，房价绝对值超过3%的部分由房产支付。发行公司双倍返还给买家。

李雨佳认为，“取消公摊”是一种情绪化的举动。最重要的是，标准和细节要“晒太阳”，监管要跟得上。例如，需要针对不同类型的社区制定公共共享指南；公摊部分内容要明确，运营部分应将营业收入归属于所有业主，计入物业维修基金，或扣除物业费；房屋交付时，必须由独立第三方测量并公示公用泳池面积；探索池份额价格和集合定价之间的差异。