租赁成上海写字楼市场新亮点

近日，多家商业地产机构发布2023年第一季度上海房地产市场报告，报告均显示今年第一季度上海商业地产市场逐步回归常态，复苏迹象初显。
    在写字楼市场，仲量联行表示，第一季度的意见和咨询显著增加，尽管大多数租户继续采取谨慎的租赁策略，因此交易相对缓慢。
    世邦魏理仕发布的报告显示，一季度上海写字楼市场有三个新项目交付，分别是黄浦凯德崔静广场、徐汇西海岸艺术岛和浦东前滩四方城，市场总面积约15.6万平方米，净吸纳约3.8万平方米。全市空置率约为18%，较上月小幅上升0.5个百分点。
    租金管理方面，多家金融机构的报告均显示，租金报价环比基本情况持平。
    仲量联行报告显示，中央商务区的租金出现放缓，尽管市场预期仍保持谨慎，租金环比小幅下降0.1% 。一些租户趁市场减租的机会谈判获得更多优惠，但一些超一级写字楼仍表现出韧性，租金率先上涨。中环商业区的整体租金按月下跌0.5% ，尽管邻近的中环商业区及热点地区的需求持续回升，但整体供应环境继续对租金构成压力。对于空置率高的项目和行业，业主的信心仍然不足。
    在零售物业市场，该机构的报告显示，受益于第一季度客流的大幅反弹，上海的购物中心需求继续回升。其中，疫情后迭代更新的餐饮业表现突出。根据CBRE的报告，餐饮业以47%的比例位居零售市场第一；仲量联行的报告也显示，消费品零售额正在缓慢复苏，品牌仍在谨慎扩张。
    仲量联行报告显示，今年第一季度上海零售物业的表现进一步分化，部分项目仍面临更多挑战，导致整体市场空置率略有上升，核心区空置率上升0.2个百分点，至14.5% ，而非核心区空置率上升0.1个百分点，至13.4% 。在租金方面，消费品零售销售的缓慢复苏继续给品牌和业主带来压力，租金在第一季度仍然呈下降趋势，但比上一季度有所收窄。核心区的一楼租金较上月下跌百分之零点四，而非核心区的一楼租金则较上月下跌百分之零点九，原因是业主更愿意提供租金优惠，以挽留现有租户。
    投资市场方面，仲量联行报告显示，2023年第一季度，上海大宗交易总额达247.6亿元，同比增长0.65%。一季度机构投资者成交额占全市总成交额的80%，较去年的40%大幅提升。其中，产业园和长租公寓依然受到机构投资者的青睐，两个超50亿元的大型项目使产业园成交量提升至72.4%。虽然长租公寓成交量较小，交易金额有限，但从交易数量来看，长租公寓占全部交易的23%。
    　　世邦魏理仕华东区顾问及交易信息服务|办公楼部主管张越表示：“未来6个月，上海写字楼市场发展预计迎来近99万平方米的新增供应，集中管理位于花木、北外滩、前滩、徐家汇办公室租赁等板块，预计公司整体空置率上行社会压力逐渐增大。2023年上海教育精准锚定‘促经济、扩内需、稳增长’。目前我们从一季度的宏观环境经济研究数据分析来看，整体系统运行安全平稳呈现回升的态势，一方面得益于国家和上海市政府出台的一系列稳经济国家政策影响效应以及持续释放，另一重要方面也是得益于上海学生自身的经济组织结构和‘五大中心’优势。伴随着各行各业回归生活常态运作，商务物流活动能够增加，企业文化信心将逐季提振，为下半年上海写字楼市场需求回暖奠定理论基础。”
    仲量联行预计，在经济温和复苏的背景下，2023年上海写字楼市场将净吸纳85万至95万平方米的写字楼。但是，在市场需求方复苏的同时，供给方的压力仍然不容忽视。根据仲量联行追踪的30多个子市场的数据，2023年上海写字楼市场将迎来135万至145万平方米的新增供应，为上海写字楼市场历史上的第二高水平。